Fiscalité de la location en Espagne pour les propriétaires non-résidents

Ce rapport détaille l'imposition applicable aux propriétaires non-résidents qui louent des biens immobiliers en Espagne. Sont analysées les différences légales et fiscales entre locations de longue durée et de courte durée (touristique), les impôts selon la résidence fiscale du propriétaire (UE/EEE ou hors UE), la réglementation fiscale nationale (IRNR, TVA, déductions et obligations), les réglementations régionales autonomes (en insistant sur les Asturies et en comparant avec la Catalogne, Madrid, les Baléares, entre autres), des exemples de calcul d'impôts pour différents pays (Norvège, États-Unis, Royaume-Uni) et les considérations sur les conventions de double imposition pour éviter la double taxation.

1. Location de longue durée vs. location de courte durée (touristique)

Cadre légal : La principale différence légale réside dans la finalité et le régime juridique de la location. La location de longue durée (résidence habituelle) est régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tandis que la location de courte durée à des fins touristiques est généralement exclue de la LAU et est régie par la réglementation touristique de chaque Communauté Autonome​

En effet, la LAU exclut 

« la cession temporaire de l'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en conditions d'usage immédiat, commercialisé ou promu sur des canaux touristiques... à finalité lucrative, lorsqu'il est soumis à un régime spécifique dérivé de sa réglementation sectorielle touristique »​

C'est-à-dire que les locations touristiques (par ex. via Airbnb, Booking, etc.) ne sont pas considérées comme des locations de logement habituelles, mais comme des services d'hébergement régis par les lois touristiques régionales, tandis qu'une location de longue durée (par exemple, un contrat annuel pour résidence permanente du locataire) relève bien de la LAU.

Droits et obligations différentiels : Étant soumis à des réglementations différentes, il existe des distinctions importantes : dans une location de résidence habituelle (longue durée), le locataire jouit d'une plus grande protection (durée minimale du contrat, prolongations obligatoires, etc. selon la LAU) et le propriétaire doit déposer la caution légale auprès de l'organisme régional correspondant​. En revanche, dans les locations touristiques, les conditions sont librement convenues dans le cadre imposé par la réglementation touristique (par exemple, exigences de qualité, registres, limitations de jours ou de capacité, etc.). De plus, de nombreuses communautés autonomes exigent une inscription ou une licence pour louer des logements à des fins touristiques et le respect d'exigences techniques et de service.

Différences fiscales selon le type de location : Du point de vue fiscal national, tant les locations de longue durée que touristiques génèrent des revenus locatifs qui sont imposés en Espagne. Cependant, pour les propriétaires résidents en Espagne, il existe un avantage fiscal significatif pour la location de longue durée destinée à la résidence habituelle : en IRPF, une réduction de 60 % s'applique sur le rendement net positif obtenu de la location du logement habituel du locataire​ (Note : à partir de 2024, cette réduction peut varier selon de nouvelles conditions législatives, mais dans les contrats antérieurs elle était de 60 % en général.) Cette réduction ne s'applique pas aux locations saisonnières ou touristiques ni aux propriétaires non-résidents. Les propriétaires non-résidents, étant imposés via l'IRNR, ne peuvent pas appliquer cette réduction et sont imposés sur 100 % du rendement (net ou brut selon le cas, voir section 3). Dans les deux types de location, si la location se limite à la simple mise à disposition du bien sans services additionnels, l'opération est exonérée de TVA (voir section 3), étant considérée comme une location de logement ; tandis que si des services propres à l'industrie hôtelière sont fournis dans une location touristique (nettoyage périodique pendant le séjour, changement de draps, services de restauration, etc.), alors, fiscalement, il s'agit d'une activité d'hébergement soumise à la TVA (10 %)​

En somme, la courte durée en soi ne change pas l'application de l'IRNR, mais implique généralement des exigences additionnelles (registre touristique, éventuelles obligations de TVA, taxes touristiques locales, etc.) qui ne s'appliquent pas à une location de longue durée conventionnelle.

2. Impôts selon le pays de résidence du propriétaire (UE/EEE vs. hors UE)

La résidence fiscale du propriétaire détermine le traitement fiscal des revenus locatifs en Espagne, notamment dans l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La réglementation espagnole distingue entre propriétaires résidents dans l'Union Européenne ou l'Espace Économique Européen (EEE) avec échange effectif d'informations (incluant la Norvège et l'Islande, et le Liechtenstein en pratique) et propriétaires résidents dans des pays tiers (hors UE/EEE). Les principales différences sont :

• Taux d'imposition : Les non-résidents résidents dans l'UE/EEE sont imposés à 19 % sur leurs revenus locatifs en Espagne, tandis que les non-résidents extracommunautaires sont imposés à 24 %​. Ces taux sont en vigueur depuis 2016 (auparavant, en 2015, le taux UE était de 19,5 % et dans les années précédentes de 24-25 %)​
• Déduction des frais : Les propriétaires résidents dans un autre État de l'UE ou de l'EEE peuvent calculer la base imposable de l'IRNR de façon nette, c'est-à-dire revenus moins frais déductibles liés à la location, comme le ferait un résident dans l'IRPF​

 Il est permis de déduire des frais justifiés, directement liés

•  aux revenus de la location, comme peuvent l'être : frais d'entretien et de réparations, intérêts de prêt hypothécaire du bien, impôts locaux (p.ex. IBI, taxe des ordures), assurances, charges de copropriété, honoraires de gestion ou de publicité, amortissement du bien, etc., à condition que le bien soit loué et que les frais aient un lien économique direct avec les revenus.​
  
  En revanche, les propriétaires non-résidents hors UE/EEE ne peuvent pas déduire de frais, devant être imposés sur le revenu brut obtenu​. Cela représente une différence importante dans la charge fiscale effective.

Voici un tableau comparatif de l'imposition IRNR selon la résidence du propriétaire :

Résidence fiscale du propriétaireTaux IRNRBase imposableDéductions autoriséesExemple de calculRésident UE/EEE (personne physique) | 19 % | Revenus nets (revenus – frais liés)​| Oui (frais liés à la location : IBI, réparations, intérêts, amortissement 3 % valeur construction, etc.)​| Par ex., revenus annuels 14 000 €, frais déductibles 8 500 € → base 5 500 € ; IRNR = 5 500 € × 19 % = 1 045 € (étant UE)
Résident hors UE/EEE | 24 % | Revenus bruts (aucun frais n'est déduit) | Non (aucune déduction autorisée, sauf convention applicable) | Par ex., mêmes revenus 14 000 € (frais 8 500 € non déductibles) → base 14 000 € ; IRNR = 14 000 € × 24 % = 3 360 €

Exemple : Un propriétaire allemand (UE) qui loue son logement en Espagne pour 3 000 € par trimestre et a 1 200 € de frais déductibles sur cette période, sera imposé en Espagne à 19 % sur 1 800 € de rendement net, payant 342 € d'IRNR​

En revanche, un propriétaire britannique (Royaume-Uni, pays tiers) avec une location de 14 000 € annuels et 8 500 € de frais non déductibles paiera 3 360 € d'IRNR, puisque le taux de 24 % s'applique sur les 14 000 € intégraux​

De façon analogue, un propriétaire italien  (la Norvège et l'Islande font partie de l'EEE) recevrait le même traitement qu'un communautaire (19 % sur le revenu net). Un propriétaire américain ou de tout autre pays extracommunautaire se trouverait dans la situation d'imposition de 24 % sur le revenu brut.

3. Réglementation fiscale nationale : IRNR, TVA, déductions et obligations

Cette section détaille l'imposition dans l'ordre juridique espagnol pour les locations de biens immobiliers par des non-résidents, notamment l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), les déductions applicables et d'autres obligations fiscales.

3.1 Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

Revenus locatifs : Les revenus provenant de la location de biens immobiliers situés en Espagne par un non-résident sont toujours imposés en Espagne via l'IRNR, étant donné que les conventions de double imposition attribuent l'imposition à l'État où se trouve le bien​.

En général, ces revenus sont considérés comme des rendements du capital immobilier dans l'IRNR (revenus passifs), sauf si la location constitue une activité économique du non-résident en Espagne (voir le point établissement stable ci-dessous)​.

Lorsque la location ne constitue pas une activité économique (ce qui est habituel, car le propriétaire ne dispose normalement pas d'une organisation d'entreprise en Espagne), chaque revenu locatif dû est déclaré comme rendement du capital immobilier. La base imposable se calcule selon la résidence fiscale du propriétaire, comme on l'a vu : s'il est résident UE/EEE, il peut déduire des frais autorisés (détaillés ci-dessous), et s'il est extracommunautaire, il ne déduit aucun frais​

L'impôt est calculé en appliquant le taux de 19 % ou 24 % correspondant sur cette base​

Chaque perception de loyer est considérée comme due lorsqu'elle est exigible ou perçue, ce qui détermine la période de l'obligation fiscale​

Obligation de déclaration (formulaire 210) : Le propriétaire non-résident doit présenter la déclaration IRNR au moyen du Formulaire 210. Jusqu'en 2023, il était habituel de présenter trimestriellement une déclaration pour chaque trimestre où des revenus avaient été obtenus (voire une pour chaque mois de location, bien qu'il fût permis de regrouper trimestriellement s'il s'agissait du même payeur et du même bien)​

Cependant, depuis les 

revenus acquis en 2024, la possibilité de regrouper les revenus locatifs de toute l'année en une déclaration annuelle (présentation unifiée) au lieu de trimestrielle a été introduite​

C'est-à-dire qu'à partir de 2024, le formulaire 210 pour les locations pourra être présenté de façon annuelle avec tous les revenus de l'exercice, dans les délais établis, simplifiant les obligations formelles.

Retenues : Si le locataire est une entreprise ou un professionnel qui utilise le bien dans son activité, il est tenu de pratiquer une retenue lors du paiement du loyer au non-résident. La retenue sera de 24 % en général, ou de 19 % si le propriétaire justifie sa résidence dans l'UE, en Norvège ou en Islande​

Cette retenue est versée au fisc au titre de l'IRNR du non-résident. Si le locataire est un 

particulier, il n'y a aucune retenue, le propriétaire devra donc autoliquider trimestriellement ou annuellement l'impôt lui-même​. En pratique, de nombreuses locations (surtout de logement) se font auprès de particuliers, si bien que le propriétaire non-résident présente directement ses formulaires 210 en versant le montant correspondant. S'il y a eu retenue (par ex. location à une entreprise), le non-résident présentera néanmoins le formulaire 210 en déclarant le revenu et en déduisant la retenue subie.

Frais déductibles (uniquement UE/EEE) : Pour les propriétaires non-résidents dans un pays de l'UE/EEE, les frais déductibles autorisés sont les mêmes que ceux que pourraient déduire les résidents dans l'IRPF pour rendement du capital immobilier​

Parmi ceux-ci figurent, par exemple :

• Impôts et taxes locaux : Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), taxe de collecte des ordures, etc., correspondant au bien loué.
• Charges de copropriété et autres frais d'entretien (nettoyage, réparations, petites rénovations nécessaires à la location).
• Assurances habitation liées au logement loué.
• Intérêts de prêts hypothécaires destinés à l'achat ou l'amélioration du bien loué (pour la part de la période où il est loué).
• Services et fournitures payés par le propriétaire pendant la période de location (eau, électricité, internet, etc., si pris en charge par le bailleur).
• Amortissement du bien : il est permis de déduire un pourcentage annuel pour dépréciation du bien loué. La loi IRPF fixe en général 3 % par an du plus élevé entre la valeur d'acquisition (coût de construction, sans compter la valeur du terrain) ou la valeur cadastrale de la construction​ proportionnellement à la durée de location. Cet amortissement est un frais déductible important dans les locations de longue durée.

Ces frais ne sont déduits que si le revenu est déclaré par un contribuable UE/EEE et à condition qu'ils soient directement liés au bien et à l'activité de location en Espagne​

De plus, ils ne sont déductibles qu'en proportion des jours effectivement loués. Les périodes où le logement n'est pas loué ne génèrent pas de frais déductible à ce moment-là (mais elles peuvent générer l'obligation d'être imposé sur un 

revenu imputé, voir note ci-dessous). D'autre part, les non-résidents extracommunautaires ne peuvent appliquer aucun frais – ils sont imposés sur les revenus intégraux.

Note : Lorsque le bien reste vide ou à usage propre pendant une partie de l'année, le propriétaire non-résident doit présenter une déclaration IRNR pour revenu imputé de ces jours (imputation de revenu immobilier urbain). Ce revenu fictif se calcule typiquement comme 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale annuelle proratisée pour les jours non loués, et est également imposé à 19 %/24 % selon le cas​
iberiantax.com. La déclaration des revenus imputés (usage propre) se fait normalement une fois par an (formulaire 210 annuel par imputation).

Activité économique vs. location passive : Il convient de mentionner que, si le bailleur non-résident organise sa location en Espagne de façon à constituer un établissement stable, le traitement fiscal change. Selon la réglementation, pour que la location soit considérée comme une activité économique (en IRPF/IRNR), il faut généralement que le propriétaire dispose d'au moins une personne employée en contrat de travail à temps plein dédiée à la gestion de la location (par exemple, un administrateur ou un concierge)​

En pratique, peu de non-résidents remplissent cette condition. Ayant un établissement stable en Espagne, le non-résident serait imposé comme une entité locale (taux d'imposition de l'Impuesto de Sociedades, actuellement 25 %, sur les bénéfices nets, et obligations comptables/fiscales correspondantes)​

Ce cas n'est pas habituel pour les propriétaires individuels de logements ; ils sont normalement imposés comme non-résidents 

sans établissement stable (pour des revenus isolés du capital immobilier).

3.2 Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sur les locations

L'imposition en TVA de la location dépend de l'usage du bien loué et des services fournis :

• Location de logement à usage d'habitation (location urbaine traditionnelle du bien pour que le locataire l'utilise comme résidence permanente, sans services additionnels) : est exonérée de TVA par la loi espagnole sur la TVA​
• La cession du bien nu pour logement ne supporte pas de TVA ; en revanche, cette opération est soumise à l' 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

•  modalité TPO (transmissions à titre onéreux) en tant que location de bien immobilier urbain. Dans la plupart des Communautés Autonomes, l'ITP pour la location de logement est payé par le locataire par autoliquidation (à un taux réduit, parfois environ 0,5 % ou un montant fixe selon le loyer). En pratique, de nombreux locataires particuliers ne liquident pas cet ITP, mais légalement la location exonérée de TVA entraîne cette soumission à l'ITP​.
• Location touristique sans services hôteliers (ex. appartement touristique où seuls sont fournis l'hébergement et l'équipement de base) : est également considérée comme exonérée de TVA et soumise à l'ITP, dans la mesure où il s'agit de la simple cession de l'usage du bien. Peu importe qu'il s'agisse de courte durée ; l'important est qu'il n'y ait pas de services typiques de l'hôtellerie. L'administration fiscale assimile ce cas à une location de logement (même si elle est faite au jour ou à la semaine), pourvu qu'elle se limite à l'hébergement​.  Ainsi, un propriétaire qui loue son appartement via Airbnb sans fournir de services additionnels ne doit pas répercuter de TVA au touriste. (Il doit néanmoins communiquer la location au fisc via le formulaire 210 et les revenus correspondants, comme indiqué précédemment.)
• Location avec services hôteliers : Si, en plus de la cession du bien, des services propres à l'industrie hôtelière sont offerts – par exemple, nettoyage périodique pendant le séjour, changement de linge de lit et de serviettes, service de restauration, réception/conciergerie, organisation d'activités, etc. – alors l'opération n'est pas exonérée de TVA​. Elle devient une prestation de services d'hébergement, soumise à la TVA au taux 10 % (taux réduit applicable aux services d'hébergement touristique)​. Dans ce cas, le bailleur (propriétaire non-résident) devrait s'immatriculer à la TVA en Espagne, émettre des factures avec TVA et présenter des déclarations trimestrielles de TVA (formulaire 303) et un résumé annuel (formulaire 390)​. Si le propriétaire est non-résident sans établissement, il peut avoir besoin d'un représentant fiscal pour la TVA en Espagne. En général, la plupart des petits bailleurs évitent d'offrir des services additionnels afin de ne pas complexifier leur statut fiscal ; ils se limitent à louer le logement (exonéré de TVA).

Exemple : Si un non-résident loue son appartement avec nettoyage hebdomadaire inclus et petit-déjeuner pour les hôtes, il devra répercuter 10 % de TVA sur chaque facture de location. En revanche, s'il cède seulement l'appartement et que l'hôte s'autogère, il n'y a pas de TVA (exonération pour location de logement)​

Important : Il a été récemment clarifié au niveau réglementaire que les non-résidents propriétaires de biens loués en Espagne doivent se conformer à la TVA lorsque c'est applicable. À partir de 2023, une certaine incertitude a été éliminée et il a été confirmé que, si la location n'est pas exonérée (cas des locaux commerciaux ou de l'hébergement avec services), le non-résident est soumis à la TVA espagnole et il n'existe pas d'exonération du fait de sa condition de non-établi​

Il doit donc s'immatriculer et payer la TVA en Espagne s'il effectue des locations soumises à la TVA.

3.3 Autres obligations fiscales formelles

Outre l'IRNR et, le cas échéant, la TVA, les propriétaires non-résidents ont quelques obligations formelles et fiscales additionnelles à considérer :

• Déclaration d'immatriculation : Si la location est qualifiée d'activité économique (p.ex. location touristique avec services), le propriétaire devrait s'immatriculer au Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores au moyen du formulaire 036/037 avant de commencer l'activité​. S'il effectue seulement une location exonérée (logement) sans activité économique, il n'est pas nécessaire de s'immatriculer comme entrepreneur à ces fins, mais il doit néanmoins présenter les formulaires 210 d'IRNR correspondants.
• Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) : La location de biens immobiliers est grevée par l'IAE (rubrique location de biens immobiliers). Cependant, sont exonérées de l'IAE les personnes physiques et entités dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 1 million d'euros. En pratique, un bailleur particulier non-résident ne paiera pas d'IAE sauf si ses revenus en Espagne dépassent ce seuil. Cependant, s'il constitue une activité d'entreprise (nombreux biens ou avec services), il doit s'immatriculer à la matricule de l'IAE même si cela n'entraîne ensuite aucun paiement​
• Formulaire 179 (informatif de location touristique) : Les plateformes intermédiaires (type Airbnb, HomeAway, etc.) ont l'obligation d'informer trimestriellement le fisc des séjours touristiques au moyen du Formulaire 179, en détaillant les données des propriétaires, revenus, jours de location, etc.​
• Bien que cette déclaration soit présentée par la plateforme ou l'intermédiaire, il est recommandé que le propriétaire vérifie les données rapportées. Le fisc croise ces informations avec les déclarations IRNR, il convient donc que le propriétaire déclare correctement ses revenus pour éviter des divergences.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) : C'est un impôt municipal obligatoire pour tout propriétaire de biens immobiliers en Espagne, résident ou non. Le non-résident doit s'assurer de le payer annuellement à la mairie correspondante. Certaines municipalités ont établi des surtaxes d'IBI pour les logements vides ou à usage touristique (par exemple, une surtaxe sur le montant de l'IBI si le logement est destiné à la location touristique, pour décourager cet usage)​. Il convient de vérifier la réglementation locale ; dans la plupart des cas, l'IBI se paie normalement, mais dans certaines municipalités touristiques il pourrait y avoir une surtaxe.
• Taxes municipales (ordures, etc.) : Le propriétaire fait également face à des taxes comme la taxe de collecte des déchets urbains. Dans certaines municipalités, cette taxe peut être plus élevée pour les biens loués à des touristes que pour les logements à usage résidentiel normal​. Cela fait partie des mesures locales visant à couvrir le coût supplémentaire des services liés au tourisme.
• Taxes ou impôts touristiques : Plusieurs communautés autonomes ont mis en place des impôts touristiques affectant les séjours de courte durée. Par exemple, la Catalogne applique l'Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET), avec un tarif par personne et par nuit qui varie selon le type d'hébergement et la localité (à Barcelone ville le tarif est supérieur). Les Baléares appliquent l'Impuesto de Turismo Sostenible (connu comme « écotaxe ») sur les séjours touristiques, également par personne/jour (avec des réductions à partir d'un certain nombre de jours). Dans les deux cas, le responsable de l'hébergement (propriétaire ou gestionnaire) doit percevoir ce montant auprès du touriste puis le reverser au fisc régional. Ces taxes sont obligatoires : « Des communautés comme la Catalogne ou les Baléares imposent des taxes de séjour touristique, que le propriétaire doit gérer »​. Les Asturies, pour l'instant, n'ont pas d'impôt touristique régional.
•  par séjour (dans la loi sur le tourisme réformée de 2024, aucune taxe de nuitée n'a été incluse), mais il n'est pas exclu qu'à l'avenir elle soit étudiée. Madrid et de nombreuses autres régions n'appliquent pas non plus de taxe touristique (sauf une éventuelle taxe municipale spécifique dans des villes qui l'instaureraient à l'avenir).

4. Réglementation régionale : les Asturies et d'autres régions notables

En Espagne, la réglementation des locations touristiques (location de courte durée) est de la compétence des Communautés Autonomes. Ainsi, chaque région dispose de sa propre réglementation établissant les exigences pour proposer des logements à usage touristique, les définitions, limitations et processus d'enregistrement. On examine ci-après en détail la réglementation des Asturies et l'on compare des aspects clés avec d'autres communautés (Catalogne, Madrid, Baléares, etc.) où la réglementation de la location de vacances est particulièrement pertinente :

• Asturies : La réglementation en vigueur pour les logements touristiques dans la Principauté des Asturies est le Decreto 48/2016, du 10 août, sur les logements de vacances et les logements à usage touristique​

Ce décret distingue entre logements de vacances (unifamiliaux ou villas proposés en location touristique de façon habituelle) et logements à usage touristique (logements dans des immeubles collectifs, sous régime de copropriété, cédés temporairement à des touristes)​. 

Pour exercer, le propriétaire doit présenter une déclaration responsable auprès du registre du tourisme de la Principauté et remplir des exigences minimales de mobilier, d'hygiène et de services. En 2024, les Asturies ont réformé leur Loi sur le Tourisme (Ley 6/2024, du 13 novembre) en introduisant des mesures plus strictes pour les logements touristiques : est désormais exigée l'autorisation de la copropriété (Junta de Propietarios) pour pouvoir louer un logement à usage touristique, et il est interdit de louer par chambres, devant toujours louer le logement complet​

C'est-à-dire qu'aux Asturies, seule la location de la totalité du logement à des touristes est autorisée, non de parties de celui-ci, renforçant le contrôle sur cette activité. De plus, le décret asturien exige que le logement touristique soit proposé au moins en haute saison (juillet, août, septembre) de façon habituelle, ce qui implique que le propriétaire devait le mettre à disposition ces mois-là pour être considéré comme une location de vacances légale (ceci visait à éviter que des logements ne soient proposés qu'en basse saison ou de façon sporadique)​

grupomarcal.es. Historiquement, les Asturies ne permettaient pas non plus qu'un appartement dans un immeuble résidentiel soit considéré comme « logement touristique » (seuls les logements unifamiliaux étaient admis comme logements de vacances), bien qu'avec le Decreto 48/2016 les appartements soient désormais également réglementés (logements à usage touristique). En résumé, les Asturies ont une réglementation relativement stricte : enregistrement obligatoire, exigence de location intégrale, saison minimale et contrôle par la copropriété.

• Catalogne : C'est l'une des communautés pionnières dans la réglementation des logements touristiques. Dès 2012, elle a approuvé le Decreto 159/2012 qui a établi le cadre initial, récemment actualisé par le Decreto ley 3/2023, du 7 novembre, qui renforce la réglementation​. En Catalogne, pour louer à des touristes, il est obligatoire d'obtenir la licence ou inscription de Habitatge d'Ús Turístic (HUT) délivrée par la Generalitat (et en pratique déléguée aux mairies). Chaque logement touristique reçoit un numéro d'enregistrement (par exemple, HUTB-012345) qui doit être affiché dans les annonces. Les exigences incluent : logement meublé avec certaines commodités, service d'assistance 24h de contact, entretien, assurance responsabilité civile, etc. Les municipalités en Catalogne ont le pouvoir de limiter ces locations : par exemple, Barcelone a établi un moratoire permanent sur l'octroi de nouvelles licences de logement touristique, allant jusqu'à envisager l'élimination de milliers de logements touristiques illégaux​.
• En effet, Barcelone a obtenu un appui juridique (Tribunal Constitutionnel) pour sanctionner et fermer des logements touristiques non autorisés, ordonnant même la cessation d'activité de plus de 6 000 logements sans licence. La Catalogne applique en outre la taxe touristique régionale déjà mentionnée, qui en 2023 fixe pour les appartements touristiques un montant d'environ 2,75 € par personne/nuit (plus une surtaxe municipale additionnelle à Barcelone ville). En résumé, la Catalogne dispose d'une réglementation exhaustive : licence touristique obligatoire, quotas ou interdictions dans les villes saturées, standards de qualité et contrôle actif (inspections, amendes élevées pour location illégale pouvant atteindre 60 000 € ou plus).
• Baléares : La Communauté Autonome des Îles Baléares (Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera) a mis en place peut-être la réglementation la plus restrictive en Espagne en matière de location de vacances. La Loi sur le Tourisme des Baléares et le Decreto-ley 3/2022, du 11 février (moratoire sur les nouvelles licences) établissent qu'il est indispensable, pour louer à des touristes, d'obtenir une licence touristique délivrée par le Conseil Insulaire correspondant​.

Chaque île a délimité des zones autorisées et des zones interdites pour la location touristique : par exemple, à Majorque, de nombreuses zones résidentielles de Palma capitale sont interdites à la location de vacances, alors que dans les zones touristiques côtières elle est autorisée avec des limites. De plus, les Baléares ont imposé un moratoire suspendant l'octroi de nouvelles licences pendant plusieurs années afin de freiner la prolifération. Les licences existantes sont rares, coûteuses (on a même vu des achats/ventes de places touristiques pour des dizaines de milliers d'euros) et soumises à des conditions (par ex., seules les locations de logements unifamiliaux ou mitoyens sont généralement autorisées, les appartements dans des immeubles pluriifamiliaux étant interdits à Majorque depuis 2018, sauf exceptions). Comme en Catalogne, il y a obligation d'afficher le numéro d'enregistrement touristique dans les offres. Les infractions aux Baléares sont également sévèrement sanctionnées, avec des amendes pouvant dépasser 40 000-400 000 € dans les cas graves. Les Baléares perçoivent également leur écotaxe touristique par personne et par jour, que le propriétaire/gestionnaire doit percevoir. En résumé, les Baléares cherchent à limiter au maximum la location touristique en faveur du logement résidentiel et du tourisme réglementé dans des zones spécifiques, ce qui en fait l'une des régions à la réglementation la plus exigeante (on parle même d'interdiction quasi totale dans certaines îles ou zones)​.

Madrid

• La Communauté de Madrid réglemente les logements touristiques au moyen du Decreto 79/2014, du 10 juillet (modifié par le Decreto 29/2019)​. Le modèle madrilène a été plus permissif que celui d'autres grandes régions : il exige l'enregistrement comme Vivienda de Uso Turístico (VUT) auprès de la Direction du Tourisme de la communauté, pour laquelle le propriétaire présente une déclaration responsable remplissant des exigences de base (disposer d'une cédule d'habitabilité, extincteur, ventilation, etc.). Contrairement à d'autres Communautés Autonomes, Madrid autorise bien la location par chambres dans un logement touristique (à condition de partager un maximum de 5 places simultanément). Il n'y a pas de limite régionale de jours ni de zones ; cependant, la Mairie de Madrid a approuvé en 2019 un Plan Spécial (PEH) qui limite dans la ville de Madrid les locations touristiques professionnalisées : si un logement est loué à des touristes plus de 90 jours par an, il lui est exigé d'obtenir une licence urbanistique d'usage tertiaire (hébergement), comme un hôtel, ce qui implique qu'en pratique de nombreux logements ne peuvent l'obtenir (en raison d'exigences techniques, comme disposer d'un accès indépendant depuis la rue)​. Cela a fortement freiné les Airbnb à temps plein dans la capitale. Dans les autres localités de Madrid, cette restriction des 90 jours n'existe pas. Madrid n'applique pas de taxe touristique et, en général, son approche a été plutôt de libéraliser le secteur avec un contrôle ex-post des nuisances aux voisins. Actuellement, avec le registre unique national prévu pour 2025 (voir note ci-dessous), Madrid adaptera son système mais maintient sa réglementation régionale en vigueur.
• Autres régions notables : D'autres communautés avec des réglementations remarquables incluent la Communauté Valencienne (Decreto 9/2024, introduit la nécessité d'enregistrer le numéro VT et l'obtention d'un certificat de compatibilité urbanistique préalable de la mairie)​

Andalousie

•  (Decreto 31/2024 qui actualise la norme de 2016, exige une licence et permet la location par chambres avec limite de places) ; Pays Basque (Decreto 101/2018, a instauré un registre et habilite les mairies à délimiter des zones ; Saint-Sébastien, par exemple, a fortement limité les nouveaux logements touristiques dans le centre) ; Canaries (Decreto 113/2015, a initialement interdit la location de vacances dans les zones touristiques pour protéger les hôtels, bien que cela ait été partiellement annulé par les tribunaux ; aujourd'hui elle exige inscription et permis selon chaque île) ; Navarre (Decreto Foral 20/2022, relativement flexible mais avec enregistrement obligatoire) ; entre autres​

En conclusion, la réglementation régionale de la location touristique est hétérogène : certaines Communautés Autonomes favorisent ou tolèrent l'activité avec peu d'exigences (p.ex. Castille-La Manche, Estrémadure, qui demandent seulement des déclarations simples), tandis que d'autres la restreignent drastiquement (Baléares, Catalogne, Pays Basque). Il convient donc qu'un propriétaire non-résident consulte la réglementation spécifique de la communauté et de la municipalité où se trouve son bien avant de le destiner à la location de courte durée, afin de respecter les licences, registres, exigences de qualité et éventuelles limitations quantitatives.

Note : Au niveau national et européen, des nouveautés sont en cours : en 2023, l'UE a approuvé un Règlement de données sur les locations de courte durée et en Espagne a été annoncé un Registre national des logements touristiques (prévu pour 2025) qui unifiera les registres régionaux​. À l'avenir, il pourrait y avoir une plus grande harmonisation, mais en attendant, ce qui est décrit dans chaque région reste en vigueur.

5. Exemples pratiques de calcul d'impôts pour des propriétaires de différents pays

On illustre ci-après des scénarios concrets de fiscalité de la location en Espagne pour différents propriétaires non-résidents, selon leur pays de résidence fiscale. Ces exemples aideront à comprendre l'application de l'IRNR, des déductions et des conventions.

Propriétaire résident en Norvège (pays EEE) : La Norvège appartient à l'EEE et a une convention d'échange d'informations avec l'Espagne, son traitement est donc équivalent à celui d'un résident UE. Exemple : Un Norvégien loue un appartement aux Asturies pour 1 000 € par mois. Ses frais annuels déductibles (IBI, copropriété, réparations) s'élèvent à 3 000 €. Revenus bruts annuels = 12 000 €. Calcul : revenus 12 000 – frais 3 000 = 9 000 € nets. Taux IRNR 19 %. Cotisation IRNR = 9 000 × 19 % = 1 710 € pour toute l'année. Ce montant pourrait être déclaré en un seul formulaire 210 annuel. (De plus, si le logement n'a pas été loué certains mois, cette période génère un revenu imputé à déclarer séparément à 19 %). La Norvège et l'Espagne ont une convention pour éviter la double imposition, ainsi l'Espagne impose ces revenus immobiliers et la Norvège, le cas échéant, accorderait un crédit fiscal ou une exonération (voir section 6).

Propriétaire résident aux États-Unis (pays hors UE) : Étant extracommunautaire, il est imposé à 24 % sans déductions. Exemple : Un citoyen des États-Unis est propriétaire d'une villa sur la Costa del Sol qu'il loue sur Airbnb. Supposons qu'en 2024 il obtienne des revenus locatifs totaux de 20 000 €. Il a engagé des frais (entretien, gestion) de 8 000 €, mais ne peut pas les déduire à l'IRNR. Calcul : base imposable = 20 000 € (bruts, sans déduire les frais). Taux IRNR 24 %. Cotisation IRNR = 20 000 × 24 % = 4 800 €. Il devra présenter le formulaire 210 et verser 4 800 €. Si les locataires étaient des particuliers, il n'y a pas eu de retenues, il paie donc le total ; si un revenu provenait d'une agence/entreprise avec retenue, celle-ci pourrait être déduite. Aux États-Unis, étant résident là-bas, il devra déclarer ces 20 000 € dans sa déclaration fédérale, mais pourra déduire l'impôt payé en Espagne au moyen du Foreign Tax Credit prévu par la convention États-Unis-Espagne (évitant la double imposition, voir section 6).

Propriétaire résident au Royaume-Uni (pays tiers depuis 2021) : Après le Brexit, les Britanniques ont perdu le traitement fiscal de l'UE. Exemple : Un propriétaire du Royaume-Uni possède un appartement à Marbella loué toute l'année pour 1 200 € mensuels (14 400 € annuels). Frais déductibles réels : 5 000 € (hypothèque, IBI, etc.) – non déductibles étant extracommunautaire. Calcul : base = 14 400 € ; taux 24 %. IRNR = 3 456 € annuels. (Si le contrat est de longue durée à un locataire comme résidence, le propriétaire britannique ne peut pas appliquer la réduction de 60 % qu'aurait un résident espagnol, il doit être imposé sur le total). Il déclarera au moyen du formulaire 210 annuel. Au Royaume-Uni, en déclarant ses revenus mondiaux, il appliquera la convention Espagne-Royaume-Uni pour éviter la double imposition, pouvant déduire l'impôt espagnol payé de sa cotisation britannique.

Propriétaires résidents dans l'UE en copropriété : Si plusieurs personnes de l'UE sont copropriétaires, chacune déclare sa part proportionnelle. Exemple : Deux résidents en France possèdent à 50 % un logement touristique à Tenerife qui génère 19 000 € de revenus en 2024. Ils ont 8 000 € de frais déductibles communs​.

Calcul total :  (19 000 – 8 000) = 11 000 € nets × 19 % = 2 090 €​

Chaque propriétaire français doit déclarer 1 045 € (moitié chacun). Dans le formulaire 210, chacun indiquerait 50 % de titularité. Étant tous deux UE, les déductions et les 19 % s'appliquent.

Ces exemples montrent comment la charge fiscale peut varier substantiellement : un propriétaire extracommunautaire paie des impôts sur le brut (représentant effectivement une pression fiscale plus élevée s'il a des frais élevés, atteignant ~24 % du revenu), tandis qu'un communautaire paie sur le bénéfice net (ce qui peut résulter en un taux effectif bien moindre). De plus, les résidents de certains pays peuvent avoir des avantages ou considérations additionnelles via convention, comme détaillé ci-après.

6. Conventions de double imposition et comment éviter la double taxation

L'Espagne a signé de nombreuses Conventions pour éviter la double imposition (CDI) avec d'autres pays, dont l'objectif est qu'un même revenu ne soit pas imposé deux fois intégralement dans deux juridictions. Ces conventions sont des traités internationaux qui prévalent sur la législation interne en cas de conflit et offrent des mécanismes d'allègement. Dans le contexte des locations immobilières :

Répartition du droit d'imposer : Dans pratiquement toutes les conventions (qui suivent le Modèle OCDE), les revenus immobiliers peuvent être imposés par l'État où se situe le bien​. Cela signifie que l'Espagne, en tant que pays où se trouve le bien, conserve le droit de percevoir des impôts sur les locations (comme elle le fait via l'IRNR). Le pays de résidence du propriétaire a également généralement le droit d'imposer ces revenus (car en principe un résident est imposé sur ses revenus mondiaux). Pour éviter la double taxation, la convention établit que le pays de résidence doit éliminer la double imposition soit en exonérant ce revenu, soit en accordant un crédit fiscal pour l'impôt payé à l'étranger.

• Méthodes pour éliminer la double imposition : Elles dépendent de la convention bilatérale concrète :
  • De nombreuses conventions de l'Espagne (notamment avec des pays de l'OCDE comme la Norvège, le Royaume-Uni, les États-Unis, etc.) utilisent la méthode de l'imputation par crédit : le pays de résidence reconnaît l'impôt payé en Espagne comme crédit contre son propre impôt. Par exemple, dans le cas d'un propriétaire américain, les États-Unis accorderont un crédit pour les 4 800 € payés en Espagne ; si son impôt fédéral pour ce revenu équivalait, disons, à 5 000 €, après crédit il ne paierait que 200 € de plus aux États-Unis, et si c'était inférieur à 4 800 €, cela lui permettrait de ne pratiquement pas payer de double imposition. Au Royaume-Uni, cela fonctionne de façon similaire : le revenu étranger est déclaré et le Foreign Tax Credit est déduit jusqu'à la limite de l'impôt britannique sur ce revenu.
  • Certaines conventions (avec certains pays) peuvent appliquer la méthode de l'exonération : le pays de résidence exonère directement les revenus immobiliers étrangers de l'imposition locale, admettant qu'ils ont été imposés seulement dans le pays du bien. Cette méthode est moins courante dans les conventions modernes, mais existe dans certains cas ou pour les résidents de pays à systèmes territoriaux.
  • Dans tous les cas, le résultat recherché est que le total combiné ne dépasse pas la plus élevée des deux charges fiscales. Il est important de consulter la convention Espagne-pays de résidence pour connaître la méthode applicable (par exemple, la Convention Espagne-France exonère les revenus immobiliers en France pour un résident en France ayant un bien en Espagne, tandis que la convention Espagne-Allemagne applique le crédit).
• Certificats de résidence fiscale : Pour bénéficier des dispositions de la convention (comme l'élimination de la double imposition, ou une réduction de retenue sur d'autres types de revenus), le contribuable doit pouvoir justifier sa résidence fiscale dans l'autre pays. Cela se fait en obtenant un certificat de résidence fiscale émis par les autorités fiscales de son pays de résidence et, si nécessaire, en le présentant à l'Agencia Tributaria espagnole. Dans le contexte de la location, l'Espagne ne réduit pas la retenue par convention (elle applique sa loi interne de 19/24 %), mais cela est nécessaire, par exemple, pour appliquer la déduction des frais IRNR UE (bien que pour l'UE, il suffit généralement d'indiquer le pays et le NIF étranger, l'administration fiscale pouvant exiger une preuve de résidence UE). C'est plus critique dans le pays de résidence : pour qu'on y reconnaisse l'exonération/crédit, on demande parfois de démontrer que le revenu a été imposé en Espagne (présenter le formulaire 210 payé) et que le contribuable est résident domestique (certificat de résidence). En résumé, il est recommandé que le propriétaire non-résident demande chaque année son certificat de résidence fiscale et conserve les justificatifs d'impôts payés en Espagne, facilitant ainsi les démarches pour imputer ces paiements dans son pays.
• Clauses de non-discrimination : Les conventions incluent fréquemment des clauses empêchant qu'un pays discrimine les nationaux de l'autre. Bien que l'Espagne applique des règles différentes aux résidents UE vs extracommunautaires en IRNR (déductions uniquement pour l'UE), cette distinction se fonde sur la réglementation de l'UE et sur le critère de réciprocité fiscale, et ne contrevient généralement pas aux conventions (qui empêchent plutôt la discrimination par nationalité, non par résidence fiscale). Néanmoins, il y a eu des débats juridiques sur la question de savoir si la non-déduction des frais pour les extracommunautaires pourrait violer des principes de libre circulation ; à ce jour, la loi espagnole reste ainsi, sauf indication contraire d'un tribunal​.

En conclusion, les conventions de double imposition garantissent que, bien que le propriétaire doive déclarer sa location tant en Espagne (source du revenu) que dans son pays d'origine (résidence), la charge finale ne sera pas double : l'impôt payé en Espagne sera reconnu dans son pays, par crédit fiscal ou exonération, selon le cas. Pour profiter de cet avantage, le contribuable doit remplir ses déclarations dans les deux pays et conserver la documentation nécessaire (certificats de résidence et impôts payés). De cette manière, on parvient à ce que la location soit imposée de façon juste conformément à la loi, en évitant la double imposition internationale.