Tributação do aluguel na Espanha para proprietários não residentes

Neste relatório detalha-se a tributação aplicável aos proprietários não residentes que alugam imóveis na Espanha. Analisam-se as diferenças legais e fiscais entre aluguéis de longa duração e de curta duração (vacacional), os impostos conforme a residência fiscal do proprietário (UE/EEE ou fora da UE), a normativa fiscal nacional (IRNR, IVA, deduções e obrigações), as regulações autonômicas (com destaque para Astúrias e comparação com Catalunha, Madri, Baleares, entre outras), exemplos de cálculo de impostos para diferentes países (Noruega, EUA, Reino Unido) e as considerações sobre os convênios de dupla tributação para evitar a bitributação.

1. Aluguel de longa duração vs. aluguel de curta duração (turístico)

Marco legal: A principal diferença legal reside na finalidade e regime jurídico do aluguel. O aluguel de longa duração (moradia habitual) rege-se pela Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), enquanto o aluguel de curta duração com fins turísticos costuma ficar excluído da LAU e é regulado pela normativa turística de cada Comunidade Autônoma​

Concretamente, a LAU exclui 

“a cessão temporária de uso da totalidade de uma moradia mobiliada e equipada em condições de uso imediato, comercializada ou promovida em canais turísticos... com finalidade lucrativa, quando esteja submetida a um regime específico derivado de sua normativa setorial turística”​

Ou seja, os arrendamentos turísticos (ex.: via Airbnb, Booking, etc.) não são considerados arrendamentos de moradia habituais, mas sim serviços de hospedagem regidos pelas leis de turismo autonômicas, enquanto um aluguel de longa duração (por exemplo, um contrato anual para residência permanente do locatário) sim se enquadra na LAU.

Direitos e obrigações diferenciais: Por estarem sujeitos a normativas diferentes, existem distinções importantes: em um aluguel de moradia habitual (longa duração) o locatário goza de maior proteção (duração mínima do contrato, prorrogações forçosas, etc. conforme a LAU) e o proprietário deve depositar a fiança legal no órgão autonômico correspondente​. Já nos aluguéis turísticos, as condições são pactuadas livremente dentro do marco imposto pela normativa turística (por exemplo, requisitos de qualidade, registros, limitações de dias ou capacidade, etc.). Além disso, muitas comunidades autônomas exigem uma inscrição ou licença para alugar moradias turisticamente e o cumprimento de requisitos técnicos e de serviço.

Diferenças fiscais por tipo de aluguel: Do ponto de vista tributário nacional, tanto os aluguéis de longa duração quanto os turísticos geram rendimentos por aluguel que tributam na Espanha. No entanto, para proprietários residentes na Espanha existe um incentivo fiscal significativo para o aluguel de longa duração destinado à moradia habitual: no IRPF aplica-se uma redução de 60% sobre o rendimento líquido positivo obtido do aluguel de moradia habitual do locatário​ (Nota: A partir de 2024 essa redução pode variar conforme novas condições legislativas, mas em contratos anteriores era de 60% geral.) Essa redução não se aplica a aluguéis de temporada ou turísticos nem a proprietários não residentes. Os proprietários não residentes, ao tributarem pelo IRNR, não podem aplicar essa redução e tributam sobre 100% do rendimento (líquido ou bruto conforme o caso, ver seção 3). Em ambos os tipos de aluguel, se o arrendamento se limita à mera disponibilização do imóvel sem serviços adicionais, a operação está isenta de IVA (ver seção 3), considerando-se um arrendamento de moradia; enquanto se forem prestados serviços próprios da indústria hoteleira em um aluguel turístico (limpeza periódica durante a estadia, troca de lençóis, serviços de restauração, etc.), então fiscalmente trata-se de uma atividade de hospedagem sujeita a IVA (10%)​

Em suma, a curta duração por si só não altera a aplicação do IRNR, mas costuma implicar requisitos adicionais (registro turístico, possíveis obrigações de IVA, taxas turísticas locais, etc.) que não se aplicam em um arrendamento de longa duração convencional.

2. Impostos conforme o país de residência do proprietário (UE/EEE vs. fora da UE)

A residência fiscal do proprietário determina o tratamento fiscal dos rendimentos por aluguel na Espanha, especialmente no Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). A normativa espanhola distingue entre proprietários residentes na União Europeia ou Espaço Econômico Europeu (EEE) com intercâmbio efetivo de informação (incluindo Noruega e Islândia, e Liechtenstein na prática) e proprietários residentes em países terceiros (fora da UE/EEE). As principais diferenças são:

• Alíquota: Os não residentes residentes na UE/EEE tributam a 19% sobre seus rendimentos de aluguel na Espanha, enquanto os não residentes extracomunitários tributam a 24%​.Essas alíquotas vigoram desde 2016 em diante (anteriormente, em 2015, a alíquota UE foi de 19,5% e em anos anteriores 24-25%)​
• Dedução de despesas: Os proprietários residentes em outro Estado da UE ou EEE podem calcular a base de cálculo do IRNR de forma líquida, ou seja, rendimentos menos despesas dedutíveis relacionadas ao aluguel, tal como faria um residente no IRPF​

 Permite-se deduzir despesas justificadas, diretamente vinculadas

•  aos rendimentos do aluguel, como podem ser: despesas de manutenção e reparos, juros de hipoteca do imóvel, impostos locais (ex.: IBI, taxa de lixo), seguros, despesas de condomínio, honorários de gestão ou publicidade, amortização do imóvel, etc., desde que o imóvel esteja alugado e as despesas guardem vínculo econômico direto com os rendimentos.​
  
  Ao contrário, os proprietários não residentes fora da UE/EEE não podem deduzir despesas, devendo tributar sobre o rendimento bruto obtido​. Isso supõe uma importante diferença na carga fiscal efetiva.

A seguir apresenta-se uma tabela comparativa da tributação pelo IRNR conforme a residência do proprietário:

Residência fiscal do proprietárioAlíquota IRNRBase de cálculoDeduções permitidasExemplo de cálculoResidente UE/EEE (pessoa física) | 19% | Rendimentos líquidos (rendimentos – despesas relacionadas)​| Sim (despesas relacionadas ao aluguel: IBI, reparos, juros, amortização 3% valor da construção, etc.)​| Ex.: rendimentos anuais 14.000€, despesas dedutíveis 8.500€ → base 5.500€; IRNR = 5.500€ × 19% = 1.045€ (sendo UE)
Residente fora da UE/EEE | 24% | Rendimentos brutos (não se subtrai nenhuma despesa) | Não (não se permitem deduções, salvo convênio aplicável) | Ex.: mesmos rendimentos 14.000€ (despesas 8.500€ não deduzem) → base 14.000€; IRNR = 14.000€ × 24% = 3.360€

Exemplo: Um proprietário alemão (UE) que aluga sua moradia na Espanha por 3.000 € por trimestre e tem 1.200 € de despesas dedutíveis nesse período, tributará na Espanha 19% sobre 1.800 € de rendimento líquido, pagando 342 € de IRNR​

Em contrapartida, um proprietário britânico (Reino Unido, país terceiro) com um aluguel de 14.000 € anuais e 8.500 € em despesas não dedutíveis tributará 3.360 € de IRNR, já que se aplica 24% sobre os 14.000 € integrais​

De forma análoga, um proprietário Italiano (Noruega e Islândia fazem parte do EEE) teria o mesmo tratamento que o comunitário (19% sobre renda líquida). Um proprietário estadunidense ou de qualquer país extracomunitário ficaria na situação de tributação de 24% sobre renda bruta.

3. Normativa fiscal nacional: IRNR, IVA, deduções e obrigações

Esta seção detalha a tributação dentro do ordenamento espanhol para os aluguéis de imóveis de não residentes, incluindo o Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), as deduções aplicáveis e outras obrigações fiscais.

3.1 Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Rendimentos do aluguel: Os rendimentos derivados do arrendamento de bens imóveis situados na Espanha por um não residente tributam sempre na Espanha mediante o IRNR, dado que os convênios de dupla tributação atribuem o gravame ao Estado onde se localiza o imóvel​.

Em geral, esses rendimentos são considerados rendimentos de capital imobiliário no IRNR (rendimentos passivos), salvo que o aluguel constitua uma atividade econômica do não residente na Espanha (ver item de estabelecimento permanente mais abaixo)​.

Quando o aluguel não constitui atividade econômica (o habitual, já que normalmente o proprietário não dispõe de uma organização empresarial na Espanha), declara-se cada renda auferida por aluguel como rendimento de capital imobiliário. A base de cálculo é calculada conforme a residência fiscal do proprietário, como vimos: se é residente UE/EEE, pode deduzir despesas autorizadas (detalhadas abaixo), e se é extracomunitário não deduz despesas​

O imposto é calculado aplicando a alíquota de 19% ou 24% correspondente sobre essa base​

Cada recebimento de aluguel é considerado auferido quando é exigível ou percebido, o que determina o período da obrigação tributária​

Obrigação de declaração (modelo 210): O proprietário não residente deve apresentar a declaração do IRNR mediante o Modelo 210. Até 2023, o habitual era apresentar trimestralmente uma declaração por cada trimestre em que tivessem sido obtidas rendas (ou até uma por cada mês de aluguel, embora fosse permitido agrupar trimestralmente se fosse o mesmo pagador e imóvel)​

No entanto, desde os 

fatos geradores de 2024, introduziu-se a possibilidade de agrupar as rendas de arrendamento de todo o ano em uma declaração anual (apresentação unificada) em vez de trimestral​

Ou seja, a partir de 2024 o modelo 210 para aluguéis poderá ser apresentado de forma anual com todas as rendas do exercício, nos prazos estabelecidos, simplificando as obrigações formais.

Retenções: Se o arrendatário (locatário) for uma empresa ou profissional que utiliza o imóvel em sua atividade, está obrigado a praticar retenção ao pagar a renda ao não residente. A retenção será de 24% no caso geral, ou de 19% se o proprietário comprovar residência na UE, Noruega ou Islândia​

Essa retenção é recolhida ao Fisco por conta do IRNR do não residente. Se o arrendatário for um 

particular, não há retenção, portanto o proprietário deverá autoliquidar trimestral ou anualmente o imposto por conta própria​. Na prática, muitos aluguéis (sobretudo de moradia) são para particulares, de modo que o proprietário não residente apresenta diretamente seus modelos 210 recolhendo o valor correspondente. Havendo retenção (ex.: aluguel para uma empresa), o não residente igualmente apresentará o modelo 210 declarando a renda e subtraindo a retenção sofrida.

Despesas dedutíveis (somente UE/EEE): Para aqueles proprietários não residentes em país da UE/EEE, as despesas dedutíveis permitidas são as mesmas que poderiam deduzir os residentes no IRPF por rendimento de capital imobiliário​

Entre elas incluem-se, por exemplo:

• Impostos e taxas locais: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), taxa de coleta de lixo, etc., correspondentes ao imóvel alugado.
• Despesas de condomínio e outras despesas de manutenção (limpeza, reparos, pequenas reformas necessárias ao arrendamento).
• Seguros residenciais vinculados à moradia alugada.
• Juros de empréstimos hipotecários destinados à compra ou melhoria do imóvel arrendado (pela parte do período em que está alugado).
• Serviços e suprimentos pagos pelo proprietário durante o período de aluguel (água, luz, internet, etc., se assumidos pelo arrendador).
• Amortização do imóvel: permite-se deduzir um percentual anual por depreciação do imóvel arrendado. A lei do IRPF fixa em geral 3% ao ano do maior valor entre o valor de aquisição (custo de construção, sem contar o valor do terreno) ou o valor cadastral da construção​ proporcional ao tempo de aluguel. Essa amortização é uma despesa dedutível importante em aluguéis de longa duração.

Essas despesas só se subtraem se a renda for declarada por um contribuinte UE/EEE e sempre que estejam diretamente relacionadas com o imóvel e a atividade de aluguel na Espanha​

Além disso, só são dedutíveis na proporção de dias efetivamente alugados. Os períodos em que a moradia não está alugada não geram despesa dedutível naquele momento (mas podem gerar a obrigação de tributar por 

renda imputada, ver nota abaixo). Por outro lado, os não residentes extracomunitários não podem aplicar despesa alguma – tributam sobre os rendimentos integrais.

Nota: Quando o imóvel permanece vazio ou de uso próprio durante parte do ano, o proprietário não residente deve apresentar uma declaração de IRNR por renda imputada desses dias (imputação de renda imobiliária urbana). Essa renda fictícia é calculada tipicamente como 1,1% ou 2% do valor cadastral anual proporcional aos dias não alugados, e tributa também a 19%/24% conforme corresponda​
iberiantax.com. A declaração de rendas imputadas (uso próprio) é feita normalmente uma vez ao ano (modelo 210 anual por imputação).

Atividade econômica vs. arrendamento passivo: Cabe mencionar que, se o arrendador não residente organizar seu aluguel na Espanha de forma que constitua um estabelecimento permanente, o tratamento fiscal muda. Segundo a normativa, para que o arrendamento seja considerado atividade econômica (no IRPF/IRNR) exige-se geralmente que o proprietário conte com ao menos uma pessoa empregada com contrato de trabalho em tempo integral dedicada à gestão do aluguel (por exemplo, um administrador ou zelador)​

Na prática, poucos não residentes cumprem esse requisito. Havendo estabelecimento permanente na Espanha, o não residente passaria a tributar como uma entidade local (alíquota do Impuesto de Sociedades, atualmente 25%, sobre lucros líquidos, e obrigações contábeis/fiscais correspondentes)​

Este caso não é habitual para proprietários individuais de moradias; normalmente tributam como não residentes 

sem estabelecimento permanente (por rendas isoladas de capital imobiliário).

3.2 Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) nos aluguéis

A tributação em IVA do aluguel depende do uso do imóvel alugado e dos serviços prestados:

• Arrendamento de moradia para uso de moradia (arrendamento urbano tradicional do imóvel para que o locatário o utilize como moradia permanente, sem serviços adicionais): está isento de IVA pela Lei do IVA espanhola​
• A cessão do imóvel nu para moradia não sofre IVA; em vez disso, essa operação está sujeita ao 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

•  modalidade TPO (transmissões onerosas) como arrendamento de imóvel urbano. Na maioria das CCAA o ITP por arrendamento de moradia é pago pelo locatário mediante autoliquidação (com alíquota reduzida, às vezes ao redor de 0,5% ou um valor fixo conforme a renda). Na prática, muitos locatários particulares não chegam a liquidar esse ITP, mas legalmente o aluguel isento de IVA implica essa sujeição ao ITP​.
• Aluguel turístico sem serviços de hotelaria (ex.: apartamento turístico onde só se fornece hospedagem e utensílios básicos): também é considerado isento de IVA e sujeito ao ITP, tratando-se da mera cessão do uso do imóvel. É irrelevante que seja de curta duração; o fundamental é que não haja serviços típicos de hotelaria. O Fisco equipara esse caso a um aluguel de moradia (ainda que seja por dias ou semanas), desde que se limite à hospedagem​.  Portanto, um proprietário que aluga seu apartamento pelo Airbnb sem prestar serviços extras não deve repassar IVA ao turista. (No entanto, deve comunicar o aluguel ao fisco via modelo 210 e os rendimentos correspondentes, como já indicado.)
• Aluguel com serviços hoteleiros: Se, junto com a cessão do imóvel, forem oferecidos serviços próprios da indústria hoteleira – por exemplo, limpeza periódica durante a estadia, troca de roupa de cama e toalhas, serviço de refeições, recepção/concierge, organização de atividades, etc. – então a operação não está isenta de IVA​. Passa a se tratar de uma prestação de serviços de hospedagem, sujeita a IVA à alíquota 10% (alíquota reduzida aplicável a serviços de hospedagem turística)​. Nesse caso, o arrendador (proprietário não residente) deveria se cadastrar no IVA na Espanha, emitir faturas com IVA e apresentar declarações trimestrais de IVA (modelo 303) e resumo anual (modelo 390)​. Se o proprietário for não residente sem estabelecimento, pode necessitar de um representante fiscal para IVA na Espanha. Em geral, a maioria dos pequenos arrendadores evita oferecer serviços adicionais para não complicar seu status fiscal; limitam-se a alugar a moradia (isento de IVA).

Exemplo: Se um não residente aluga seu apartamento com limpeza semanal incluída e café da manhã aos hóspedes, deverá repassar 10% de IVA em cada fatura de aluguel. Já se apenas cede o apartamento e o hóspede se autogerencia, não incide IVA (isenção por aluguel de moradia)​

Importante: Recentemente esclareceu-se em nível normativo que os não residentes proprietários de imóveis alugados na Espanha devem cumprir com o IVA quando for o caso. A partir de 2023, eliminou-se certa incerteza e confirmou-se que, se o aluguel não estiver isento (caso de locais comerciais ou hospedagem com serviços), o não residente está sujeito ao IVA espanhol e não existe isenção por sua condição de não estabelecido​

Portanto, deve se registrar e pagar IVA na Espanha se realizar aluguéis sujeitos a IVA.

3.3 Outras obrigações fiscais formais

Além do IRNR e, se for o caso, do IVA, os proprietários não residentes têm algumas obrigações formais e fiscais adicionais a considerar:

• Alta censal: Se o aluguel for qualificado como atividade econômica (ex.: aluguel turístico com serviços), o proprietário deveria se cadastrar no Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores mediante modelo 036/037 antes de iniciar a atividade​. Se realiza apenas aluguel isento (moradia) sem atividade econômica, não é necessário se cadastrar como empresário para esses fins, embora sim apresentar os modelos 210 de IRNR correspondentes.
• Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): O arrendamento de imóveis é gravado pelo IAE (epígrafe aluguel de bens imóveis). No entanto, estão isentas do pagamento do IAE as pessoas físicas e entidades com faturamento anual inferior a 1 milhão de euros. Na prática, um arrendador particular não residente não pagará IAE salvo que seus rendimentos na Espanha superem esse limite. No entanto, se constituir atividade empresarial (muitos imóveis ou com serviços), deve se cadastrar na matrícula do IAE ainda que depois não implique pagamento​
• Modelo 179 (informativo de aluguel turístico): As plataformas intermediárias (tipo Airbnb, HomeAway, etc.) têm a obrigação de informar trimestralmente ao Fisco as estadias turísticas mediante o Modelo 179, detalhando dados de proprietários, rendimentos, dias de aluguel, etc.​
• Embora essa declaração seja apresentada pela plataforma ou intermediário, é recomendável que o proprietário verifique os dados reportados. O Fisco cruza essa informação com as declarações de IRNR, portanto convém que o proprietário declare corretamente seus rendimentos para evitar discrepâncias.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): É um imposto municipal obrigatório para todo proprietário de bens imóveis na Espanha, residentes ou não. O não residente deve se certificar de pagá-lo anualmente à prefeitura correspondente. Alguns municípios estabeleceram sobretaxas de IBI para moradias vazias ou de uso turístico (por exemplo, uma sobretaxa sobre a cota do IBI se a moradia for destinada a aluguel turístico, para desestimular esse uso)​. Convém verificar a normativa local; na maioria dos casos o IBI é pago igualmente, mas em certas prefeituras turísticas poderia haver sobretaxa.
• Taxas municipais (lixo, etc.): O proprietário também enfrenta taxas como a taxa de coleta de resíduos urbanos. Em alguns municípios, essa taxa pode ser mais elevada para imóveis alugados a turistas do que para moradias de uso residencial normal​. Isso faz parte das medidas locais para cobrir o maior custo de serviços associados ao turismo.
• Taxas ou impostos turísticos: Várias comunidades autônomas implementaram impostos turísticos que afetam as estadias de curta duração. Por exemplo, a Catalunha aplica o Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET), com uma tarifa por pessoa e noite que varia conforme o tipo de hospedagem e localidade (em Barcelona cidade a tarifa é superior). As Baleares aplicam o Impuesto de Turismo Sostenible (conhecido como “ecotaxa”) sobre as estadias turísticas, igualmente por pessoa/dia (com reduções a partir de certo número de dias). Em ambos os casos, o encarregado de hospedar (proprietário ou gestor) deve cobrar esse valor do turista e depois recolhê-lo à Fazenda autonômica. Essas taxas são obrigatórias: “Comunidades como a Catalunha ou as Baleares impõem taxas por estadia turística, que o proprietário deve gerenciar”​. As Astúrias, por enquanto, não têm imposto turístico autonômico.
•  por estadia (na lei de turismo reformada de 2024 não se incluiu taxa de pernoite), mas não se descarta que no futuro seja estudada. Madri e muitas outras regiões também não aplicam taxa turística (salvo alguma taxa municipal específica em cidades que a implementem no futuro).

4. Regulação autonômica: Astúrias e outras regiões destacadas

Na Espanha, a regulação dos aluguéis turísticos (aluguel de curta estadia) é competência das Comunidades Autônomas. Por isso, cada região tem sua própria normativa que estabelece os requisitos para oferecer moradias de uso turístico, as definições, limitações e processos de registro. A seguir, revisa-se a regulação nas Astúrias em detalhe e comparam-se aspectos-chave com outras comunidades (Catalunha, Madri, Baleares, etc.) onde a normativa de aluguel vacacional é especialmente relevante:

• Astúrias: A normativa vigente para moradias turísticas no Principado de Astúrias é o Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico​

Esse decreto distingue entre moradias vacacionais (unifamiliares ou chalés oferecidos em aluguel turístico de forma habitual) e moradias de uso turístico (moradias em edifícios de apartamentos, em regime de propriedade horizontal, cedidas temporariamente a turistas)​. 

Para operar, o proprietário deve apresentar uma declaração responsável perante o registro de turismo do Principado e cumprir requisitos mínimos de mobiliário, higiene e serviços. Em 2024, as Astúrias reformaram sua Lei de Turismo (Ley 6/2024, de 13 de novembro), introduzindo medidas mais rigorosas para os apartamentos turísticos: agora se exige a autorização do condomínio (Assembleia de Condôminos) para poder alugar uma moradia como turística, e se proíbe o aluguel por quartos, devendo alugar sempre a moradia completa​

Ou seja, nas Astúrias só se permite arrendar a totalidade da moradia a turistas, não partes dela, reforçando o controle sobre essa atividade. Além disso, o decreto asturiano exige que a moradia turística seja oferecida ao menos na alta temporada (julho, agosto, setembro) de forma habitual, o que implicava que o proprietário devia disponibilizá-la nesses meses para ser considerado aluguel vacacional legal (isso buscava evitar que se ofereçam moradias apenas na baixa temporada ou de forma esporádica)​

grupomarcal.es. Também historicamente as Astúrias não permitiam que um apartamento em um edifício residencial fosse considerado “moradia turística” (só se admitiam moradias unifamiliares como vacacionais), embora com o Decreto 48/2016 já se regulem também os apartamentos (moradias de uso turístico). Em síntese, as Astúrias têm uma regulação relativamente rigorosa: registro obrigatório, exigência de aluguel integral, temporada mínima e controle pelo condomínio.

• Catalunha: É uma das comunidades pioneiras na regulação de apartamentos turísticos. Já em 2012 aprovou o Decreto 159/2012 que estabeleceu o marco inicial, atualizado recentemente pelo Decreto ley 3/2023, de 7 de novembro, que reforça a normativa​. Na Catalunha, para alugar a turistas é obrigatório obter a licença ou inscrição de Habitatge d'Ús Turístic (HUT) concedida pela Generalitat (e, na prática, delegada às prefeituras). Cada moradia turística recebe um número de registro (por exemplo, HUTB-012345) que deve ser exibido nos anúncios. Os requisitos incluem: moradia mobiliada com certas comodidades, serviços de assistência 24h de contato, manutenção, seguro de responsabilidade civil, etc. Os municípios na Catalunha têm faculdades para limitar esses aluguéis: por exemplo, Barcelona estabeleceu uma moratória permanente na concessão de novas licenças de moradia turística, chegando a propor a eliminação de milhares de apartamentos turísticos ilegais​.
• De fato, Barcelona conseguiu respaldo legal (Tribunal Constitucional) para sancionar e fechar apartamentos turísticos não autorizados, chegando inclusive a determinar a cessação de atividade de mais de 6.000 apartamentos sem licença. A Catalunha aplica ainda a já mencionada taxa turística autonômica, que em 2023 fixa para apartamentos turísticos um valor de cerca de 2,75 € por pessoa/noite (mais uma sobretaxa municipal adicional em Barcelona cidade). Em resumo, a Catalunha tem uma regulação exaustiva: licença turística obrigatória, cotas ou proibições em cidades saturadas, padrões de qualidade e fiscalização ativa (inspeções, multas altas por aluguel ilegal que podem chegar a 60.000 € ou mais).
• Baleares: A Comunidade Autônoma das Ilhas Baleares (Maiorca, Menorca, Ibiza e Formentera) implementou talvez a normativa mais restritiva da Espanha em matéria de aluguel vacacional. A Ley de Turismo balear e o Decreto-ley 3/2022, de 11 de fevereiro (moratória de novas licenças) estabelecem que para alugar a turistas é imprescindível uma licença turística expedida pelo Conselho Insular correspondente​.

Cada ilha delimitou zonas aptas e zonas proibidas para aluguel turístico: por exemplo, em Maiorca muitas zonas residenciais em Palma capital estão vetadas para aluguel vacacional, enquanto em zonas turísticas costeiras se permite com limites. Além disso, as Baleares impuseram uma moratória que suspende a concessão de novas licenças durante vários anos para conter a proliferação. As licenças existentes são escassas, custosas (chegou-se a comprar/vender vagas turísticas por dezenas de milhares de euros) e sujeitas a condições (por ex., só se permitem aluguéis de moradias unifamiliares ou geminadas na maioria dos casos, ficando proibidos os apartamentos em edifícios plurifamiliares em Maiorca desde 2018 em diante, salvo exceções). Como na Catalunha, há obrigação de mostrar o número de registro turístico nas ofertas. As infrações nas Baleares também são severamente sancionadas, com multas que podem superar os 40.000-400.000 € em casos graves. As Baleares igualmente cobram sua ecotaxa turística por pessoa e dia, que o proprietário/gestor deve arrecadar. Em síntese, as Baleares buscam limitar ao máximo o aluguel turístico em favor da moradia residencial e do turismo regulado em zonas específicas, sendo uma das regiões com normativa mais exigente (de fato, fala-se em proibição quase total em certas ilhas ou zonas)​.

Madri

• A Comunidade de Madri regula as moradias turísticas mediante o Decreto 79/2014, de 10 de julho (modificado pelo Decreto 29/2019)​. O modelo madrileno tem sido mais permissivo que o de outras grandes regiões: exige registro como Vivienda de Uso Turístico (VUT) na Direção de Turismo da comunidade, para o qual o proprietário apresenta declaração responsável cumprindo requisitos básicos (dispor de cédula de habitabilidade, extintor, ventilação, etc.). Diferentemente de outras CCAA, Madri sim permite o aluguel por quartos em moradia turística (desde que se compartilhe um máximo de 5 vagas simultaneamente). Não há limite regional de dias nem zonas; no entanto, a Prefeitura de Madri em 2019 aprovou um Plano Especial (PEH) que limita na cidade de Madri os aluguéis turísticos profissionalizados: se uma moradia for alugada a turistas mais de 90 dias ao ano, exige-se obter uma licença urbanística de uso terciário (hospedagem), igual a um hotel, o que implica que na prática muitas moradias não conseguem obtê-la (por requisitos técnicos, como ter acesso independente da rua)​. Isso freou bastante os Airbnb em tempo integral na capital. Em outras localidades de Madri não existe essa restrição de 90 dias. Madri não aplica taxa turística e, em geral, seu enfoque tem sido mais de liberalizar o setor com controle a posteriori de incômodos aos vizinhos. Atualmente, com o registro único estatal previsto para 2025 (ver nota abaixo), Madri adaptará seu sistema, mas mantém sua normativa autonômica vigente.
• Outras regiões notáveis: Outras comunidades com regulações destacáveis incluem a Comunidade Valenciana (Decreto 9/2024, introduz a necessidade de registrar o número VT e obtenção de um certificado de compatibilidade urbanística prévio da prefeitura)​

Andaluzia

•  (Decreto 31/2024 que atualiza a norma de 2016, exige licença e permite aluguel por quartos com limite de vagas); País Basco (Decreto 101/2018, implantou um registro e faculta às prefeituras delimitar zonas; San Sebastián, por exemplo, limitou fortemente novos apartamentos turísticos no centro); Canárias (Decreto 113/2015, inicialmente proibiu aluguel vacacional em zonas turísticas para proteger os hotéis, embora isso tenha sido parcialmente anulado por tribunais; hoje exige inscrição e permissões dependendo de cada ilha); Navarra (Decreto Foral 20/2022, relativamente flexível mas com registro obrigatório); entre outras​

Em conclusão, a regulação autonômica do aluguel turístico é heterogênea: algumas CCAA fomentam ou toleram a atividade com poucos requisitos (ex.: Castela-Mancha, Extremadura, que só pedem comunicados simples), enquanto outras restringem drasticamente (Baleares, Catalunha, País Basco). Por isso, um proprietário não residente deve consultar a normativa específica da comunidade e do município onde está seu imóvel antes de destiná-lo ao aluguel de curta duração, para cumprir com licenças, registros, requisitos de qualidade e eventuais limitações quantitativas.

Nota: Em nível estatal e europeu há novidades a caminho: em 2023 a UE aprovou um Regulamento de dados de aluguéis de curta duração e na Espanha anunciou-se um Registro nacional de moradias turísticas (previsto para 2025) que unificará os registros autonômicos​. No futuro poderá haver maior harmonização, mas enquanto isso vigora o descrito em cada região.

5. Exemplos práticos de cálculo de impostos para proprietários de diferentes países

A seguir ilustram-se cenários concretos de tributação do aluguel na Espanha para diferentes proprietários não residentes, variando seu país de residência fiscal. Esses exemplos ajudarão a compreender a aplicação do IRNR, deduções e convênios.

Proprietário residente na Noruega (país EEE): A Noruega pertence ao EEE e tem convênio de intercâmbio de informação com a Espanha, portanto seu tratamento é equiparável ao de um residente UE. Exemplo: Um norueguês aluga um apartamento nas Astúrias por 1.000 € ao mês. Suas despesas anuais dedutíveis (IBI, condomínio, reparos) somam 3.000 €. Rendimentos brutos anuais = 12.000 €. Cálculo: rendimentos 12.000 – despesas 3.000 = 9.000 € líquidos. Alíquota IRNR 19%. Cota IRNR = 9.000 × 19% = 1.710 € para todo o ano. Esse valor poderia ser declarado em um único modelo 210 anual. (Adicionalmente, se a moradia ficou algum mês sem ser alugada, esse período gera renda imputada a ser declarada à parte a 19%). Noruega e Espanha têm convênio para evitar dupla tributação, portanto a Espanha grava essas rendas imobiliárias e a Noruega, por sua vez, concederia um crédito fiscal ou isenção (ver seção 6).

Proprietário residente nos Estados Unidos (país não UE): Por ser extracomunitário, tributa a 24% sem deduções. Exemplo: Um cidadão dos EUA é dono de uma vila na Costa del Sol que aluga no Airbnb. Suponhamos que em 2024 obtenha rendimentos totais de aluguel de 20.000 €. Incorreu em despesas (manutenção, gestão) de 8.000 €, mas não pode deduzi-las no IRNR. Cálculo: base de cálculo = 20.000 € (brutos, sem subtrair despesas). Alíquota IRNR 24%. Cota IRNR = 20.000 × 24% = 4.800 €. Deverá apresentar o modelo 210 e recolher 4.800 €. Se os locatários foram particulares, não houve retenções, portanto paga o total; se alguma renda proveio de agência/empresa com retenção, poderia ser subtraída. Nos EUA, sendo residente lá, deverá declarar esses 20.000 € em sua declaração federal, mas poderá descontar o imposto pago na Espanha mediante o Foreign Tax Credit previsto no convênio EUA-Espanha (evitando dupla tributação, ver seção 6).

Proprietário residente no Reino Unido (país terceiro desde 2021): Após o Brexit, os britânicos perderam o tratamento fiscal de UE. Exemplo: Um proprietário do Reino Unido tem um apartamento em Marbella alugado o ano todo por 1.200 € mensais (14.400 € anuais). Despesas dedutíveis reais: 5.000 € (hipoteca, IBI, etc.) – não dedutíveis por ser extracomunitário. Cálculo: base = 14.400 €; alíquota 24%. IRNR = 3.456 € anuais. (Se o contrato for de longa duração para um locatário como moradia, o proprietário britânico não pode aplicar a redução de 60% que teria um residente espanhol, devendo tributar integralmente). Declarará mediante modelo 210 anual. No Reino Unido, ao declarar suas rendas mundiais, aplicará o convênio Espanha-RU para evitar dupla tributação, podendo deduzir o imposto espanhol pago de sua cota britânica.

Proprietários residentes na UE com copropriedade: Se várias pessoas da UE são coproprietárias, cada uma declara sua parte proporcional. Exemplo: Dois residentes na França possuem 50% cada de uma moradia turística em Tenerife que gera 19.000 € de rendimentos em 2024. Têm 8.000 € de despesas dedutíveis comuns​.

Cálculo total: (19.000 – 8.000) = 11.000 € líquidos × 19% = 2.090 €​

A cada proprietário francês corresponde declarar 1.045 € (metade cada um). No modelo 210 cada um indicaria 50% de titularidade. Como ambos são UE, aplicam-se deduções e 19%.

Esses exemplos mostram como a carga fiscal pode variar substancialmente: um proprietário extracomunitário paga impostos sobre o bruto (efetivamente uma pressão fiscal maior se tiver despesas elevadas, chegando a ~24% do rendimento), enquanto um comunitário paga sobre o benefício líquido (o que pode resultar em uma alíquota efetiva muito menor). Além disso, os residentes de certos países podem ter vantagens ou considerações adicionais via convênio, como se detalha a seguir.

6. Convênios de dupla tributação e como evitar a bitributação

A Espanha tem assinados numerosos Convênios para evitar a dupla tributação (CDI) com outros países, cujo objetivo é que uma mesma renda não tribute duas vezes integralmente em duas jurisdições. Esses convênios são tratados internacionais que prevalecem sobre a legislação interna em caso de conflito e oferecem mecanismos de alívio. No contexto de aluguéis de imóveis:

Distribuição do direito de tributar: Em praticamente todos os convênios (que seguem o Modelo OCDE), as rendas imobiliárias podem ser tributadas pelo Estado onde está situado o imóvel​. Isso significa que a Espanha, como país onde se encontra o imóvel, conserva o direito de cobrar impostos sobre os aluguéis (tal como faz via IRNR). O país de residência do proprietário também costuma ter direito de tributar esses rendimentos (porque em princípio um residente tributa por renda mundial). Para evitar a dupla tributação, o convênio estabelece que o país de residência deve eliminar a dupla tributação seja isentando essa renda ou concedendo um crédito fiscal pelo imposto pago no exterior.

• Métodos para eliminar a dupla tributação: Dependem do convênio bilateral concreto:
  • Muitos convênios da Espanha (especialmente com países da OCDE como Noruega, Reino Unido, EUA, etc.) utilizam o método de imputação creditícia: o país de residência reconhece o imposto pago na Espanha como crédito contra seu próprio imposto. Por exemplo, no caso de um proprietário estadunidense, os EUA darão crédito pelos 4.800 € pagos na Espanha; se seu imposto federal por essa renda equivalesse a, digamos, 5.000 €, após o crédito só pagaria 200 € a mais nos EUA, e se fosse menor que 4.800 € lhe permitiria praticamente não pagar em dobro. No Reino Unido funciona de forma semelhante: declara-se a renda estrangeira e subtrai-se o Foreign Tax Credit até o limite do imposto britânico sobre essa renda.
  • Alguns convênios (com certos países) podem aplicar o método de isenção: o país de residência diretamente isenta as rendas imobiliárias estrangeiras de tributação local, admitindo que ficaram gravadas somente no país do imóvel. Esse método é menos comum em convênios modernos, mas existe em alguns casos ou para residentes de países com sistemas territoriais.
  • Em todos os casos, o resultado buscado é que o total combinado não supere a maior das cargas fiscais. É importante revisar o convênio Espanha-país de residência para ver o método aplicável (por exemplo, o Convênio Espanha-França isenta as rendas imobiliárias na França para um residente na França com imóvel na Espanha, enquanto o Espanha-Alemanha aplica crédito).
• Certificados de residência fiscal: Para se beneficiar das disposições do convênio (como a eliminação de dupla tributação, ou alguma redução na retenção em outros tipos de renda), o contribuinte deve poder comprovar sua residência fiscal no outro país. Isso é feito obtendo um certificado de residência fiscal emitido pelas autoridades fiscais de seu país de residência e, se necessário, apresentando-o à Agencia Tributaria espanhola. No contexto de aluguel, a Espanha não reduz a retenção por convênio (já que aplica sua lei interna de 19/24%), mas é necessário para, por exemplo, aplicar a dedução de despesas do IRNR UE (embora para UE costume bastar indicar o país e NIF estrangeiro, o Fisco pode exigir prova de residência UE). Mais crítico é no país de residência: para que ali reconheçam isenção/crédito, às vezes pedem para demonstrar que a renda foi tributada na Espanha (apresentar o modelo 210 pago) e que o contribuinte é residente doméstico (certificado de residência). Em resumo, é recomendável que o proprietário não residente solicite a cada ano seu certificado de residência fiscal e guarde os comprovantes de impostos pagos na Espanha, facilitando assim os trâmites para imputar esses pagamentos em seu país.
• Cláusulas de não discriminação: Os convênios incluem frequentemente cláusulas que impedem que um país discrimine nacionais do outro. Embora a Espanha aplique normas diferentes a residentes UE vs. extracomunitários no IRNR (deduções apenas para UE), essa distinção baseia-se em normativa da UE e no critério de reciprocidade fiscal, e geralmente não contraria os convênios (que mais impedem discriminação por nacionalidade, não por residência fiscal). No entanto, houve debates jurídicos sobre se a não dedução de despesas a extracomunitários poderia violar princípios de livre circulação; até a presente data, a lei espanhola permanece assim, salvo que um tribunal indique o contrário​.

Em conclusão, os convênios de dupla tributação garantem que, embora o proprietário deva declarar seu aluguel tanto na Espanha (fonte da renda) quanto em seu país de origem (residência), a carga final não será dupla: o imposto pago na Espanha será reconhecido em seu país, mediante crédito fiscal ou isenção, conforme o caso. Para aproveitar esse benefício, o contribuinte deve cumprir com suas declarações em ambos os países e conservar a documentação necessária (certificados de residência e impostos pagos). Dessa forma, consegue-se que o aluguel tribute o justo conforme a lei, evitando a dupla tributação internacional.